Asset Management | Property Management | Vergleich | Unterschiede | Definition | Aufgaben

Asset-Management & Property-Management im Vergleich – Definition, Aufgaben, Gemeinsamkeiten & Unterschiede

Nicht zuletzt aufgrund der Null-Zins-Politik und Wertschwankungen an den Weltbörsen werden Immobilien als Kapitalanlage bei Investoren immer beliebter. Bieten sie doch ein hohes Maß an Sicherheit, Schutz vor Inflation, Steuervorteile, gute Renditen und unter Umständen sogar eine Einkommensquelle im Alter. Dabei übernehmen die wenigsten Investoren (Eigentümer) selbst die Funktion des Verwalters und damit die Verwaltungsaufgaben. Vielmehr entscheiden sie sich dazu, diese Aufgaben auszulagern und externe Dienstleister mit der Immobilienverwaltung zu beauftragen. Im Rahmen solcher Dienstleister stößt man immer häufiger auf die Begriffe „Asset-Management“ und „Property-Management“. Doch was versteht man unter diesen Begriffen und wie unterscheiden sich Asset- und Property-Manager bezüglich ihrer Aufgabenbereiche? Diese Fragen werden im nachfolgenden Beitrag ausführlich beantwortet.

Definitionen

Um zu verstehen, wie sich Asset- und Property-Management unterscheiden, müssen die Begriffe zunächst genau definiert werden:

Was ist Asset-Management?

Leider gibt es keine einheitliche Definition des Begriffs Asset-Management. Ganz allgemein lässt sich jedoch festhalten, dass der englische Begriff die Vermögensverwaltung beschreibt. Im Rahmen dieser Vermögensverwaltung übernimmt der Asset-Manager als Finanzdienstleister die Betreuung des Anlagevermögens seiner Kunden. Zum Anlagevermögen zählen dabei neben Wertpapieren auch Immobilien und andere Arten verbriefter Rechte, beispielsweise Beteiligungen. Ziel des Asset-Managements ist es, über festgelegte Zeiträume unter vorgegebenem Risikoniveau eine möglichst hohe Rendite zu erzielen oder das Risiko bei vorgegebener Rendite so weit wie möglich zu minimieren. Asset-Management umfasst also nicht nur beratende Tätigkeiten, sondern auch Investitionsentscheidungen, die in Abhängigkeit von Anlagestrategie, Risikobereitschaft und Vermögenslage des Kunden getroffen werden.

„Der englische Begriff Asset-Management beschreibt die Vermögensverwaltung. Der Vermögensverwalter agiert dabei als Finanzdienstleister und betreut das Anlagevermögen seiner Kunden. Dabei ist er nicht nur beratend tätig, sondern trifft auch Investitionsentscheidungen auf Basis der Anlagestrategie, Risikobereitschaft und Vermögenslage des Kunden.“

Während der Begriff des Asset-Managers anfänglich vor allem im Bereich der Finanzdienstleistungen vertreten war, stößt man auch immer mehr im Bereich der Immobilien auf diese Bezeichnung. Dieser Beitrag bezieht das Asset-Management vor allem auf den Immobilienbereich. Hier befindet sich das Asset-Management auf der strategischen Objektebene und zählt zum Investment- und Portfoliomanagement. Dabei betreut der Asset-Manager verschiedene Investoren und ist für sie der erste Ansprechpartner. Investoren können grundsätzlich sowohl private als auch institutionelle Anleger wie beispielsweise Pensionsfonds Banken oder Versicherungen sein.

Was ist Property-Management?

Das Property-Management ist sehr eng mit dem Asset-Management verbunden, diesem aber eher untergeordnet. Property-Management bezieht sich allerdings ausschließlich auf Immobilien und zählt dabei gemeinsam mit dem Facility-Management (title: Was ist Facility-Management?) zum operativen Objektmanagement. Es bezieht sich im Gegensatz zum Asset-Management also nicht auf die Investment- und Portfolioebene, sondern auf die konkrete Objektebene. So handelt es sich beim Property-Management in erster Linie um ein anlageorientiertes, operatives Immobilienmanagement im Sinne des Investors, das im Wesentlichen die Bewirtschaftungsphase betrifft.

„Beim Property Management handelt es sich um ein anlageorientiertes operatives Management von Immobilien im Sinne eines Investors.“

Ein Property-Manager handelt demnach wie auch der Asset-Manager im Interesse des Investors und versucht dabei, die vom Asset-Manager vorgegebene Objektstrategie möglichst effizient umzusetzen und eine renditeoptimierende Bewirtschaftung zu gewährleisten.

Da die Begriffe Asset-Management und Property-Management eng miteinander verbunden sind, gestalten sich die Aufgabenbereiche teilweise sehr ähnlich und in vielen Fällen kommt es gar zu Überschneidungen. Dabei ist jedoch grundsätzlich festzuhalten, dass sich die Aufgaben eines Property-Managers immer nur auf die konkrete Objektebene beziehen, während die Zuständigkeiten des Asset-Managers eher ganzheitlich bzw. über die Immobilien hinaus zu betrachten sind.

Aufgaben des Asset-Managements

Wie im Abschnitt zur Definition bereits erwähnt, lassen sich Asset-Manager vor allem der strategischen Objektebene zuordnen. Sie betreuen die (Immobilien-)Investitionen der Anleger und sind für sie der erste Ansprechpartner. Da Asset-Manager ihre Kunden nicht nur beraten, sondern darüber hinaus in bestimmtem Umfang auch Investitionsentscheidungen treffen, müssen sie den Immobilienmarkt genau im Auge behalten und langfristig denken. Darüber hinaus verfügen seriöse Asset-Manager in der Regel über viel Erfahrung, um Chancen und Risiken einer Investition genau einschätzen zu können. Um dies zu gewährleisten, besteht das Alltagsgeschäft eines Asset-Managers zu einem großen Teil aus der Informationsbeschaffung, -verarbeitung und -verteilung aller Immobilienbelange. Darüber hinaus umfasst die Tätigkeit eines Asset-Managers in Bezug auf Immobilien folgende Aufgabenbereiche:

• Planung
• Steuerung & Organisation
• Kontrolle
• Kommunikation mit Eigentümern/Investoren

Planung, Steuerung, Organisation & Kontrolle

Eine der ersten Aufgaben eines Asset-Managers ist es, in einem Gespräch mit dem Investor alle wichtigen Informationen bezüglich Vermögenslage und Risikobereitschaft sowie Ziele, die erreicht werden sollen, zu ermitteln. Auf Basis dieser Absprachen erarbeitet der Asset-Manager anschließend eine passende Strategie. Diese umfasst, sofern vertraglich nicht anders vereinbart, auch die Budgetplanung für das Property-Management. Der mit Abstand größte Aufgabenbereich des Asset-Managements betrifft die Steuerung und Organisation. So steuert ein Asset-Manager im Interesse der Investoren alle Verträge und Prozesse rund um eine Immobilie. Hierzu gehören auch das Schaffen und Kontrollieren einer Organisation, die generelle Verantwortlichkeiten regelt. Kernaspekte sind dabei sowohl die Steuerung und Kontrolle der angebunden Property- und Facility-Manager als auch die aktive Planung, Umsetzung und Kontrolle sämtlicher wertbeeinflussender Maßnahmen in der Bewirtschaftungsphase. Hierbei müssen Asset-Manager abwägen, welche Kosten und Risiken mit einer Immobilie oder bestimmten Maßnahmen verbunden sind und ob die daraus erzielbaren Erträge in einem sinnvollen Verhältnis stehen.

Die vom Asset-Management (title: Asset Management 2020 – Einblicke in die European Asset Management Studie) betreuten Immobilien werden stets aus Sicht der Investoren betrachtet. Der Asset-Manager überwacht also immobilien- und mieterspezifische Themen, wie beispielsweise Beweissicherungsverfahren, Immobilienbewertungen, Rechtsstreitigkeiten oder auch das Forderungsmanagement. Darüber hinaus kontrolliert er regelmäßig, ob Objekte die geplante Rendite abwerfen oder Optimierungspotenziale bergen. Dabei geht es sowohl um den finanziellen Aspekt wie die Änderung von Mietverträgen und das Durchsetzen von Mietzinsanpassungen als auch die langfristige Optimierung der bildlichen Außendarstellung oder die Modernisierung haustechnischer Anlagen.

Doch Asset-Manager behalten nicht nur die Werterhaltung und -optimierung genau im Blick. Auch Änderungen, die beispielsweise neue Gesetze oder neue Konkurrenzobjekte auf dem Markt betreffen, werden überwacht, um ggf. entsprechende Strategieanpassungen vornehmen zu können. Eine weitere Teilaufgabe des Asset-Managements ist häufig auch das Vermietungsmanagement. Hierzu zählen unter anderem das Beurteilen und Verbessern von Vermietungsstrategien sowie die Nachmietersuche und die Zusammenarbeit mit Maklern.

Asset-Manager müssen also bewusst und bedacht Entscheidungen treffen. Im Rahmen der Umsetzung dieser Entscheidungen liegt es in der Verantwortung des Asset-Managements, die jeweiligen Dienstleister zu steuern und zu kontrollieren. Je nach den im Asset-Management-Vertrag getroffenen Vereinbarungen, können auch die Abnahme von Bauleistungen, das Kontrollieren und Freigeben von Rechnungen sowie die die Ankaufsprüfung und der Erwerb neuer Immobilien zu den Aufgaben eines Asset-Managers zählen.

Kommunikation mit Eigentümern/Investoren

Da der Asset-Manager der erste Ansprechpartner für Investoren ist und ihm die gesamte Steuerung der Immobilienbestände anvertraut wird, gehört auch der regelmäßige Austausch und die Abstimmung zu den Aufgaben des Asset-Managements. Dies umfasst neben einem aktiven Liquiditätsmanagement und dem regelmäßigen Reporting, um Eigentümer über aktuelle Geschehnisse zu informieren und finanzielle Auskunft über derzeitige Mieteinnahmen, Budgeteinhaltungen, etc. zu geben.

Zur Kommunikation mit Investoren gehört auch die Ausarbeitung von Entscheidungsvorlagen, die die aktuelle Situation und mögliche Konsequenzen genau beschreiben und dem Eigentümer so ermöglichen, Entscheidungen zügig und ohne viel Eigenaufwand zu treffen. Der Asset-Manager leitet dann alle weiteren Maßnahmen ein.

Kurz vor Ende eines Geschäftsjahres erstellt das Asset-Management den Businessplan. Dieser beinhaltet neben geplanten Einnahmen auch das Budget geplanter Investitionen und weiterer Ausgaben, wie Verwaltungskosten oder Darlehen. Hier ist die Abstimmung mit allen Beteiligten aus den Bereichen Property-Management, Facility-Management und dem Finanzwesen unbedingt erforderlich. Nur so können alle Eventualitäten und strategischen Maßnahmen risikogerecht berücksichtigt werden.

Aufgaben des Property-Managements

Das Property-Management zählt mit dem Facility-Management zur operativen Objektebene. Es betrifft im Wesentlichen die Bewirtschaftungsphase, darüber hinaus existieren aber auch Schnittstellen zur Konzeptions- und Verwertungsphase. Ziel des Property-Managements ist es, die vom Asset-Management vorgegebenen Objektstrategien so effizient wie möglich umzusetzen. Das Aufgaben- und Leistungsspektrum umfasst dabei vor allem folgende Bereiche:

• Planung
• Steuerung & Organisation
• Controlling & Reporting
• Rsikomanagement

Planung

Die Planungsaufgaben eines Property-Managers beinhalten zunächst die Bestandsaufnahme, Analyse und Überwachung der betreuten Immobilien im Hinblick auf die Einhaltung der vom Asset-Management vorgegebenen Objektziele. Die Zielvorgaben betreffen häufig den Objektzustand, die Mieterqualität und -fluktuation, den Instandhaltungsaufwand oder die Effizienz der Bewirtschaftung. Je nach den im Property-Management-Vertrag geschlossenen Vereinbarungen können die Planungsaufgaben eines Objektmanagers auch das Ermitteln und Verarbeiten markt- und objektrelevanter Informationen zur Ableitung von Handlungsempfehlungen sowie die Quantifizierung von wertsteigernden und Kosten reduzierenden Maßnahmen umfassen. Diese Aufgaben können aber ebenso dem Asset-Management zugeschrieben werden. Daher ist es überaus wichtig, die Zuständigkeiten von Asset- und Property-Management vertraglich exakt zu regeln.

Steuerung & Organisation

Auch die Tätigkeit des Property-Managers umfasst Steuerungs- und Organisationsaufgaben. Hierbei hat das Property-Management (title: Vistra Property Management – Ihr One-Stop-Shop für Real Estate) die vom Asset-Management vorgegebenen Ziele auf Objektebene zu realisieren. Auch hier kommt es zu Überschneidungen mit dem Asset-Management, die es im Dienstleistungsvertrag genau aufzuteilen gilt. So umfassen die Steuerungsaufgaben beispielsweise die Überwachung der eigenen Mitarbeiter und operativer Dienstleister, die laufende Analyse von Einnahmen und Ausgaben oder auch die Identifizierung und Nutzung von Potenzialen zur Effizienzsteigerung. Die Vergabe von Aufträgen bezüglich vom Asset-Management beschlossener Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie die Koordination von Miet- und Objektbuchhaltung zählen dagegen meist zum Aufgabenbereich des Property-Managements.

Controlling, Reporting & Risiko-Management

Außerdem sind Property-Manager für die Einhaltung des vom Asset-Management vorgegebenen Budgets für eine Immobilie verantwortlich. Eng damit verbunden sind das Monitoring, die Analyse und die Bewertung von Mietern und Dienstleistern bezüglich eventueller Abweichungen von vertraglich vereinbarten Leistungen und Kosten. Sollte der Property-Manager Abweichungen feststellen, muss er geeignete Anpassungsmaßnahmen einleiten. Darüber hinaus erstellt das Property-Management Reportings für das Asset-Management, die Aufschluss über die Entwicklung auf Objektebene geben. Ein weiterer wichtiger Aufgabenbereich besteht in der Risikoüberwachung und im operativen Risikomanagement.

Asset- vs. Property-Management – Gemeinsamkeiten & Unterschiede im Überblick

Um die Begriffe Asset-Management und Property-Management möglichst exakt zu differenzieren, haben wir Ihnen nachfolgend die wesentlichsten Gemeinsamkeiten und Unterschiede der beiden Bereiche übersichtlich zusammengefasst:

Gemeinsamkeiten

• Vertreter üben verwaltende Tätigkeiten aus
• Vertreter sind nicht nur beratend tätig, sondern auch Entscheidungsträger
• Bei beiden Bereichen handelt es sich um ein anlageorientiertes, operatives Management im Sinne der Investoren
• Vertreter erfüllen Planungs-, Steuerungs- & Kontrollaufgaben (AM ganzheitlich, PM objektbezogen)

Unterschiede

Asset-Management	Property-Management
Gegenstand ist die Vermögensverwaltung (Finanzdienstleistung)	Gegenstand ist ausschließlich die Immobilienverwaltung (Immobiliendienstleistung)
Strategische Objektebene	operative Objektebene
direkter Kontakt mit Investoren	indirekter Kontakt mit Investoren über das Asset-Management
ganzheitliche Aufgaben	objektbezogene Aufgaben
Entwurf einer Objektstrategie	Umsetzung einer Objektstrategie
Budgetplanung	Budgeteinhaltung
Beauftragt Property-Management	nimmt Aufträge vom Asset-Management entgegen
Reporting für Investoren	Reporting für das Asset-Management
bestimmt Zeitpunkt und Umfang von Instandhaltungs- & Modernisierungsmaßnahmen	realisiert Instandhaltungs- & Modernisierungsmaßnahmen (inkl. Auftragsvergabe)
–	Koordination von Miet- & Objektbuchhaltung

 

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass es sich sowohl beim Asset- als auch beim Property-Management um verwaltende Tätigkeiten handelt. Darüber hinaus sind Asset- und Property-Manager nicht nur beratend tätig, sondern treffen auch eigenständig Entscheidungen. Zudem verfolgen beide Bereiche ein anlageorientiertes, operatives Management im Sinne der Investoren und erfüllen sowohl Planungs-, Steuerungs- als auch Kontrollaufgaben.

Die Aufgaben von Asset- und Property-Managern unterscheiden sich im Rahmen der Immobilienverwaltung vor allem hinsichtlich der Objektebene. Während die Tätigkeiten von Asset-Managern in erster Linie die strategische Objektebene betreffen und entsprechend ganzheitlich ausfallen, sind Property-Manager auf der operativen Objektebene tätig und erfüllen damit vor allem objektbezogene Aufgaben. So erfordert professionelles Asset-Management Kenntnisse in allen Bereichen des Immobiliengeschäfts. Der Aufgabenbereich umfasst dabei vor allem die Steuerung und Kontrolle von Property-Managern, Facility-Managern, Vermietung, Technik, Marketing sowie Reportings. Auf diese Weise sorgt das Asset-Management unter anderem dafür, dass der Property-Manager die Ziele des Investors erreicht. Bei Property-Managern handelt es sich demnach eher um klassische Hausverwalter, die sich um den Zustand der Immobilie und die Zufriedenheit der Mieter kümmert.

 

Ein weiterer bedeutender Unterschied betrifft das Vermietungsmanagement. So sind Property-Manager zwar für die Belange der Mieter zuständig, jedoch fällt das Vermietungsmanagement in den Aufgabenbereich des Asset-Managements. Hierzu zählen unter anderem die Vermarktung der Immobilien sowie die Erstellung aussagekräftiger Exposés.

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